Il finanziamento vitalizio ipotecario

L’art. 11 quaterdecies, commi da 12 a 12 sexies del D.L. 30 Settembre 2005v n. 203 (convertito con modifiche nella legge 2 Dicembre 2005 n. 248), poi modificato dall’art. 1 della legge 2 Aprile 2015 n. 44, disciplina il reverse mortgage o mutuo al contrario.

Si tratta di un contratto di erogazione del credito, di derivazione anglosassone, strutturato con la finalità di consentire a chi abbia già compiuto 60 anni di chiedere un finanziamento dell’importo commisurato alla propria età ed al valore dell’immobile offerto in garanzia.

In particolare, il comma 12 del predetto articolo stabilisce che: “il prestito vitalizio ipotecario ha per oggetto la concessione da parte di banche nonché da parte di intermediari finanziari di finanziamenti a medio e lungo termine, con capitalizzazione annuale di interessi e di spese, riservati a persone fisiche con età superiore a sessant’anni compiuti garantiti da ipoteca di primo grado su immobili residenziali ed il cui rimborso integrale in un’unica soluzione può essere richiesto al momento della morte del soggetto finanziato ovvero qualora vengano trasferiti, in tutto o in parte, la proprietà o altri diritti reali o di godimento sull’immobile dato in garanzia o si compiano atti che ne riducano significativamente il valore”.

Il comma 12 quater stabilisce che tali finanziamenti siano garantiti da ipoteca di primo grado, su immobili residenziali, e agli stessi si applichino anche le norme dettate dal D. lgs. 1° Settembre 1993 n. 385 (T.U.B.) nonché quelle espressamente richiamate dall’art. 11 quatuordecies quanto quelle imposte dalla sua natura di contratto bancario. L’ipoteca, oltre a costituire un requisito essenziale del contratto, deve essere concessa contestualmente alla stipula e non può essere iscritta contemporaneamente su più immobili del proprietario finanziato, Il prestito vitalizio ipotecario è pertanto un contratto bancario ex art. 117, D. lgs. n. 385/1993 e il titolo di iscrizione dell’ipoteca dovrà essere redatto da un Notaio.

Tale tipologia di mutuo non prevede alcun piano di ammortamento né alcun pagamento periodico, neppure dei soli interessi; è invece prevista la capitalizzazione annuale di interessi e spese, con rimborso in unica soluzione del montante maturato alla scadenza. A tal fine il comma 12 dell’art. 11 quaterdecies del D.L. 30 Settembre 2005 n. 2023 prevede espressamente che il rimborso potrà essere chiesto dal finanziatore esclusivamente al verificarsi di uno dei seguenti eventi: a) il decesso del finanziato che rappresenta la scadenza naturale o fisiologica del prestito; ovvero, prima del decesso; b) ovvero qualora vengano trasferiti in tutto o in parte, la proprietà o altri diritti reali o di godimento sull’immobile dato in garanzia; c) o si compiano atti che ne riducano significativamente il valore, incluso la costituzione di diritti reali di garanzia in favore di terzi che vadano a gravare sull’immobile.

La disciplina dell’istituto prevede inoltre che qualora il finanziamento non sia integralmente rimborsato entro dodici mesi dal verificarsi di uno degli eventi indicati in precedenza, il finanziatore potrà provvedere direttamente alla vendita dell’immobile ad un valore pari a quello di mercato, determinato da un perito indipendente incaricato dal finanziatore, utilizzando le somme ricavate per estinguere il credito vantato in dipendenza del finanziamento stesso.