Per rispondere al quesito sulla possibilità di ottenere una SCIA in sanatoria per un intervento di ristrutturazione pesante, è necessario analizzare la qualificazione degli interventi edilizi, i titoli abilitativi ordinariamente richiesti e le recenti modifiche normative in materia di sanatoria.

1. La Qualificazione degli Interventi di Ristrutturazione Edilizia e i Titoli Abilitativi Ordinari

La normativa edilizia italiana distingue gli interventi di ristrutturazione edilizia in base alla loro entità e agli effetti sul manufatto esistente. Tradizionalmente, si è operata una distinzione tra "ristrutturazione leggera" e "ristrutturazione pesante", a cui corrispondono diversi regimi autorizzatori.

La "ristrutturazione edilizia" è definita dall'articolo 3, comma 1, lettera d), del D.P.R. 380/2001 (Testo Unico dell'Edilizia - TUE). Questa definizione è stata oggetto di diverse modifiche nel tempo. In particolare, il Decreto Legge 16 luglio 2020, n. 76 (c.d. "Decreto Semplificazioni"), convertito con modificazioni dalla Legge 11 settembre 2020, n. 120, ha ampliato la portata della ristrutturazione edilizia. Attualmente, rientrano nella ristrutturazione edilizia anche gli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti "con diversi sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche", purché siano rispettate le innovazioni necessarie per l'adeguamento alla normativa antisismica, per l'accessibilità, per l'installazione di impianti tecnologici e per l'efficientamento energetico. È altresì possibile prevedere incrementi di volumetria "nei soli casi espressamente previsti dalla legislazione vigente o dagli strumenti urbanistici comunali".

Nonostante l'ampliamento della definizione, la giurisprudenza costituzionale ha costantemente ribadito che gli interventi di "ristrutturazione edilizia cosiddetta 'pesante'", ovvero quelli che comportano modifiche della sagoma, dei prospetti, del sedime, delle caratteristiche planivolumetriche e tipologiche, o incrementi di volumetria, richiedono il Permesso di Costruire o, in alternativa, la DIA (Denuncia di Inizio Attività) sostitutiva del Permesso di Costruire (c.d. "Super DIA") . La Corte Costituzionale ha infatti dichiarato l'illegittimità costituzionale di leggi regionali che assoggettavano a SCIA interventi di ristrutturazione pesante, in quanto tali opere, per la loro incisività sul territorio, necessitano di un controllo più rigoroso da parte della pubblica amministrazione . Per gli immobili sottoposti a vincoli (ad esempio, ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio), gli interventi di demolizione e ricostruzione sono qualificati come ristrutturazione edilizia solo se mantengono la medesima sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche dell'edificio preesistente; in caso contrario, sono considerati "nuova costruzione" e richiedono il Permesso di Costruire .

La SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) ordinaria, invece, è il titolo abilitativo previsto per gli interventi di "ristrutturazione edilizia cosiddetta 'leggera'", che non comportano modifiche strutturali significative o alterazioni dei parametri urbanistici ed edilizi fondamentali.

2. Il Principio della Doppia Conformità nella Sanatoria Edilizia

La sanatoria edilizia è un procedimento volto a regolarizzare opere realizzate in assenza o in difformità dal titolo abilitativo richiesto. Un principio cardine della sanatoria è quello della "doppia conformità" . Questo principio impone che l'intervento abusivo debba risultare conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della sua realizzazione, sia al momento della presentazione della domanda di sanatoria. La Corte Costituzionale ha più volte sottolineato che la doppia conformità è un requisito "inderogabilmente richiesto dalla legislazione statale" e che le Regioni non possono "ampliare i limiti applicativi della sanatoria".

Tradizionalmente, il TUE prevedeva due principali strumenti di sanatoria:

• L'Accertamento di Conformità di cui all'articolo 36, applicabile agli interventi realizzati in assenza di permesso di costruire, o in totale difformità da esso, ovvero in assenza o in totale difformità dalla denuncia di inizio attività (DIA) o dalla segnalazione certificata di inizio attività (SCIA) nelle ipotesi in cui queste erano alternative al permesso di costruire. Questo procedimento si concludeva con il rilascio di un Permesso di Costruire in sanatoria.
• La SCIA in sanatoria di cui all'articolo 37, applicabile agli interventi realizzati in assenza o in difformità dalla SCIA (non alternativa al permesso di costruire). Questo articolo, nella sua formulazione precedente, limitava l'applicabilità della SCIA in sanatoria agli abusi che avrebbero richiesto una SCIA ordinaria.

3. Le Novità Introdotte dal Decreto Legge 29 maggio 2024, n. 69 (Decreto "Salva Casa")

Il recente Decreto Legge 29 maggio 2024, n. 69 (c.d. "Decreto Salva Casa"), entrato in vigore il 30 maggio 2024, ha apportato significative modifiche al D.P.R. 380/2001, introducendo, tra l'altro, l'articolo 36-bis Cit. 12. Questa nuova disposizione è cruciale per la risposta al quesito.

L'articolo 36-bis, rubricato "Accertamento di conformità nelle ipotesi di parziali difformità e di variazioni essenziali", stabilisce al comma 1 che:
"In caso di interventi realizzati in parziale difformita' dal permesso di costruire o dalla segnalazione certificata di inizio attivita' nelle ipotesi di cui all'articolo 34 ovvero in assenza o in difformita' dalla segnalazione certificata di inizio attivita' nelle ipotesi di cui all'articolo 37, (...) il responsabile dell'abuso (...) possono ottenere il permesso di costruire e presentare la segnalazione certificata di inizio attivita' in sanatoria se l'intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della domanda, nonche' ai requisiti prescritti dalla disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione. (...) Le disposizioni del presente articolo si applicano anche alle variazioni essenziali di cui all'articolo 32."

Questa modifica è di fondamentale importanza perché estende la possibilità di presentare una SCIA in sanatoria anche per interventi realizzati in parziale difformità dal Permesso di Costruire. In precedenza, come visto, la SCIA in sanatoria era limitata agli abusi che avrebbero richiesto una SCIA ordinaria.

4. Possibilità di SCIA in Sanatoria per Ristrutturazione Pesante

Alla luce delle recenti modifiche normative, la risposta al quesito è articolata e dipende dalla natura della difformità:

• Interventi di ristrutturazione pesante realizzati in parziale difformità dal Permesso di Costruire:
  Sì, è ora possibile ottenere una SCIA in sanatoria per interventi di ristrutturazione pesante che, pur richiedendo ordinariamente il Permesso di Costruire, siano stati realizzati in parziale difformità da esso. L'articolo 36-bis del D.P.R. 380/2001, introdotto dal D.L. 69/2024, consente esplicitamente questa possibilità.
  La "parziale difformità" si verifica quando le violazioni di altezza, distacchi, cubatura o superficie coperta non eccedono, per singola unità immobiliare, il 2% delle misure progettuali.
• Interventi di ristrutturazione pesante realizzati in totale difformità dal Permesso di Costruire o in assenza di titolo:
  No, in questi casi non è possibile ricorrere alla SCIA in sanatoria. L'articolo 36 del D.P.R. 380/2001, nella sua nuova formulazione, continua a disciplinare l'accertamento di conformità per gli interventi realizzati "in assenza di permesso di costruire, o in totale difformita' nelle ipotesi di cui all'articolo 31 ovvero in assenza di segnalazione certificata di inizio attivita' nelle ipotesi di cui all'articolo 23, comma 01, o in totale difformita' da essa". Per tali abusi, il titolo di sanatoria richiesto rimane il Permesso di Costruire in sanatoria.

In entrambi i casi (sia per SCIA in sanatoria che per Permesso di Costruire in sanatoria), rimane fermo il principio della doppia conformità: l'intervento deve essere conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della sua realizzazione, sia al momento della presentazione della domanda di sanatoria Cit. 12. La richiesta di sanatoria deve essere accompagnata da una dichiarazione del professionista abilitato che attesti le necessarie conformità .

5. Considerazioni Ulteriori

È importante notare che, qualora l'immobile oggetto dell'intervento di ristrutturazione pesante sia sottoposto a vincolo paesaggistico, sarà necessario ottenere anche l'accertamento di compatibilità paesaggistica. L'articolo 36-bis, comma 4, del D.P.R. 380/2001, come modificato dal D.L. 69/2024, prevede che il dirigente o il responsabile dell'ufficio richieda all'autorità preposta alla gestione del vincolo un parere vincolante in merito all'accertamento della compatibilità paesaggistica, anche in caso di lavori che abbiano determinato la creazione o l'aumento di superfici utili o volumi. Tale disposizione si applica anche quando il vincolo paesaggistico sia stato apposto in data successiva alla realizzazione dell'intervento.

In sintesi, il "Decreto Salva Casa" ha ampliato le possibilità di sanatoria tramite SCIA, includendo anche le parziali difformità da permesso di costruire, il che può riguardare interventi di ristrutturazione pesante. Tuttavia, la totale difformità o l'assenza di titolo per interventi che richiedono il permesso di costruire continuano a necessitare di un permesso di costruire in sanatoria. In ogni caso, il rispetto della doppia conformità rimane un requisito imprescindibile.